Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Alles rund um die Angebotsfindung. Warum FingerHaus.
Katastrophy
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Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 08:32

Hey ihr Lieben,

ich hoffe ich bin im richtigen Unterforum gelandet - ansonsten bitte ein Admin verschieben, vielen lieben Dank :)

So, ihr kennt ja alle die Crux des Dreigespanns Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag.
Ich brauche den Werkvertrag, kann dann eine Finanzierung erhalten und dann erst das Grundstück kaufen.
So weit, so gut.

Nun aber zu meinem Problem, vielleicht hatte das ja jemand anderes auch schon und kann mir sagen wie es ausging.
Der Bebauungsplan auf dem angepeilten Grundstück ist für den Popo, aber das Grundstück ist 1.000qm groß mit herrlicher mittlerer Hanglage hin zu einem Bach und Fichtenwald. Und es ist für BW-Verhältnisse ein absolutes Schnäppchen mit unter 150k Euro.

Nun dürfen wir da laut eines Bebauungsplanes von 1991 nur Gebäude mit einer bergseitigen Traufhöhe von 3,50m und einer Satteldachneigung von 45-55° und II Vollgeschossen (inkl. I ausgebautes DG) bauen. Zwar dürften wir talseits eine Traufhöhe von 6,50m realisieren, was uns aber wenig bringt, weil wir keinen Keller wollen.
Ergo heißt das für uns, dass wir damit vllt 20cm Kniestock im DG schaffen könnten und das ist absoluter Murks.
Der Gang zum Bauamt war auch eher ernüchternd, da die Dame gleich wieder in den nächsten Termin musste und meinte, dass die Traufhöhe schon wichtig sei. Sie wollte sich nun mal in Ruhe (ja, das heißt wohl, dass vorm nächsten Jahrhundert nix mehr passiert) die Umgebungsbebauung ansehen inwieweit da Befreiungen erteilt wurden.
Soweit wir das einschätzen können (und auch unser Berater von Fingerhaus), wurde da recht viel befreit. Nur eben leider nicht im Haus direkt daneben. Ergo kommt es nun drauf an, was hier als Umgebungsbebauung zählt...

Damit es da nun irgendwie weitergeht, müssten wir also THEORETISCH nun einen Werkvertrag unterzeichnen, dann die Finanzierung erhalten und das Grundstück kaufen, um den Bauantrag zu stellen und zu sehen, ob das Ding es mit 4,50m Traufhöhe und 38° Dachneigung durch den Gemeinderat schafft.
Wenn das klappt, prima. Wenn nicht, dann sitzen wir auf einem Grundstück, auf dem wir definitiv kein Haus haben möchten.

Mein Vater (Anwalt für Mietsrecht) meinte, dass das ganz einfach sei und wir einfach in jeden der drei Verträge eine Klausel aufnehmen lassen sollten, die uns den vertraglichen Rücktritt zusichert, sollte der gewünschte Bauantrag nicht für uns zufriedenstellend genehmigt werden.
Im Werkvertrag mit Fingerhaus könnte ich mir noch vorstellen, dass das klappen könnte, wenn wir das unserem Berater erklären. Er scheint ein kompetenter, guter Mann zu sein.
Aber da macht doch eine Bank nicht mit. Und schließlich müssen wir das Grundstück auch kaufen mit Notartermin und Grundbucheintrag und allem drum und dran. Das kann da doch nicht so einfach gehen...

Hatte jemand von euch ein ähnliches Problem? Falls ja, seid ihr Risiko gegangen oder habt ihr irgendwas gemacht worauf wir nicht gekommen sind?

Danke schonmal für das Lesen dieser Wall of Text und für eure Erfahrungen auch schon vorab.

Liebe Grüße,
Kathi

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von HB-NH2015 » Do 18. Okt 2018, 08:50

Gibt es die Möglichkeit einer Bauvoranfrage ohne das Grundstück bereits zu besitzen?

Dann könnte man FH (imho auch ohne Werkvertrag bzw. mit Klausel) erstmal damit beauftragen die Planungsleistungen zu übernehmen und ihr bezahlt die natürlich auch.

Also Architektentermin und Erstellung des Bauantrags bzw. hier ja Bauvoranfrage.
Das sollte <5k€ möglich sein. Ich meine damals war die s.g. "Planungspauschale" von FH ca. 3k€
Vio 300 S130 in PLZ 34xxx
Eingezogen
Dez '15 Werksvertrag
Mrz '16 Vorbehaltausräumung
Mai '16 Planungsgespräch
Jun '16 Vorabzüge
Jul '16 Bauantrag
Okt '16 Bemusterung
Jan '17 Bodenplatte
Feb '17 Hausmontage
Apr '17 Endmontage

Katastrophy
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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 09:09

Danke für die schnelle Antwort :)

Stimmt, das wäre eine Option.
Aber dafür müsste vorher der Boden vermessen werden, oder?
Da wächst aktuell ziemlich dicht Gestrüpp auf dem Land, genau da wo das Haus eigentlich hin sollte. Daher können wir zwar den Höhenlinien auf dem Lageplan entnehmen, dass in diesem Bereich fast kein Gefälle ist, aber die kleinen Unebenheiten sind halt doch verdeckt.
Die Alternative hier wäre vermutlich, den Grundstücksbesitzer darum zu bitten, dass wir den wichtigen Teil des Grundstückes roden dürfen?

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von caphiwe » Do 18. Okt 2018, 09:24

doofe Frage. Warum unbedingt ohne Keller? Gerade wenn Ihr eine Hanglage habt macht Keller möglicherweise Sinn da die Erdarbeiten für eine Bodenplatte dann nicht zu unterschätzen sind.

Wir hatten bei leichtem Gefälle (70cm aufs Haus gesehen) schon ca. 25.000 €. Je nach dem wieviel mehr es ist kann der Keller quasi fast schon kostenneutral werden.

Katastrophy
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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 09:31

Wir haben wegen der Hanglage bissl Bammel, dass da von weiter oben Wasser runterkommt. Bei den Eltern meines Freundes ist vergangenes Jahr Wasser in den Keller gelaufen, weil von über ihnen heftiger Regen Richtung Haus gelaufen ist. Das war recht teuer.
Wenn wir ne Bodenplatte haben, dann wird uns sowas nicht passieren.
Haben das Haus auch so geplant, dass wir genug Stauraum auch ohne Keller haben werden.

Wir haben ca. einen Meter Gefälle aufs ganze Haus, je nachdem wie weit wir das Haus im Baufenster nach vorne rücken.
Waren die 25.000 bei euch nur die reinen Erdarbeiten ohne blöde Bodenverhältnisse? o.O

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GERWildcat
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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von GERWildcat » Do 18. Okt 2018, 09:40

Nur als Hinweis: ablaufendes Hangwasser ist ohne Keller noch deutlich gefährlicher als mit Keller. Bodenplatte unterspült ist richtig ekelhaft.
Am einfachsten plant man auf der Hangseite keine Fenster in den Keller und spart sich dadurch auch noch Lichtschächte.

Wir haben 1,5m Höhenunterschied und felsigen Boden. Aushub (zugegeben ohne Entsorgung) inklusive Ausmeiseln vom Fels waren unter 10k €. Ein einfacher Posten aus der Rechnung zur Verdeutlichung: Ausheben kostet in unsrem Fall pro m³ 5€, auffüllen 15€.

Je nachdem wie ihr das plant und anlegen lasst, ist ja sicher auch ein Wohnkeller machbar, dann hättet ihr ja sogar mit 3,5m Traufhöhe 2 Vollgeschosse. Hier ist jemand aus Limburg, der den Hauseingang sogar in den Keller gelegt hat, vielleicht sind die Grundrisse ja ne Idee.
KW 30/2017 Werkvertrag
KW 36/2017 Grundstück gekauft
KW 46/2017 Planungsgespräch
KW 09/2018 Vorabzüge die Erste
KW 11/2018 Vorabzüge die Zweite
KW 15/2018 Bauantrag eingereicht
KW 30/2018 Bemusterung
KW 40/2018 Bodenplatte
KW 46/2018 Haus... hoffentlich

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von wosch87 » Do 18. Okt 2018, 09:48

Auch wenn unsere Situation nicht wirklich vergleichbar mit eurer war, kann ich nur empfehlen mit den Leuten am Amt einfach offen zu sprechen. Wenn ihr nochmals mit der Dame telefoniert und um einen Termin bittet, wird sie sicher auch die Zeit haben eure Problematik anzuhören und euch dann auch sagen ob und wie weitere Schritte Sinn machen und auch was evtl. schon vorab ein No-Go ist (zB Traufhöhe).

Wir hatten das Problem, dass wir keinen Bebauungsplan haben und ein modernes Haus mitten in ein Mini-Kuh-Kaff stellen wollten. Wir sind dann einfach mal zu der zuständigen Dame aufs Amt und haben gefragt welche Möglichkeiten es denn gibt. Wir hatten mehrere sehr offene Gespräche (ebenfalls a la so wollen wir aber nicht bauen). Im Endeffekt durften wir dann unsere Stadtvilla bauen, obwohl vor ca. 5 Jahren bei einem anderen BV im Dorf das Walmdach abgelehnt wurde und vor 7 Jahren das Architektenhaus soweit runtergekürzt wurde, dass es jetzt ein normales Haus mit Erker ist. Was ich sagen will: offen mit den Leuten reden, das sind ja auch keine Unmenschen. Die werden Euch bestimmt auch sagen was in dieser prekären Lage mit dem Grundstück Sinn machen könnte.

Viel Glück!

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 11:01

Danke euch.
So hab ich das mit dem Keller noch gar nicht betrachtet. Hab grad ein paar Berichte gelesen, in denen Häuser auf Bodenplatte unterspült wurden. Ist ganz und gar nicht komisch...

Was ich jetzt meine, verstanden zu haben:
1. Aufschüttungen sind recht teuer
2. Je nach Gefälle würde sich aufgrund der höhen Aufschüttungsgebühren ein Keller rentieren
3. Damit stehen wir wieder ganz am Anfang unserer Planung und Entscheidungsfindung :D

Wir werden jetzt in jedem Fall sowieso nochmal versuchen, mit der Leiterin des Bauamtes zu sprechen. Leider arbeitet sie nur sehr unterschiedlich halbtags und jemand anderes vom Bauamt scheint wohl keine Befugnis zu haben, über Bebauungspläne zu sprechen. Immerhin ist die Dame freundlich :)
Das mit dem Bauvorantrag wäre im Zweifelsfall wirklich eine sehr gute Idee.

Insgesamt habe ich langsam wirklich das Gefühl, dass dieses komplette Bauthema immer komplizierter wird je mehr man sich damit befasst. Und ich bin es eigentlich allein schon beruflicher Natur gewöhnt, viel mit Daten und Zahlen zu jonglieren.
Hoffentlich bessert sich das irgendwann...

Danke für eure Hilfe :)

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von BigNose82 » Do 18. Okt 2018, 14:04

Wie oft ist in den letzten 100 Jahren so ein Regen über eurem Wunschgrundstück nieder gegangen?
Selbst wenn sich sowas zu Jahrzehntereignissen entwickelt, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass Wassermassen über euer Grundstück laufen? Liegt ihr am Hang vielleicht trotzdem auf einem talwärts laufenden Rücken?
Wie ist vielleicht gestalterisch in den Außenanlagen schon ein Schutz vor Jahrhundertereignissen zu realisieren?
Müsst ihr tatsächlich eine Unterspülung der BoPla befürchten oder kommt das zwar häufiger vor als man denkt, ist aber dennoch extrem situationsabhängig?

Also ja, Gefahren sollen nicht unbeachtet bleiben, aber Dr. Google hat halt auf alles eine Diagnose. Beratende und in einer möglichen Haftung stehende Unternehmen beschwören lieber dreimal mehr Wahrscheinlichkeiten hervor als auch nur eine zu wenig.
Aber selbst wenn man dann alles bedacht und in bester Prepper-Manier umgesetzt hat, brennt einem die Bude durch eine vergessene Kerze ab, weil man dummerweise die Sprinkleranlage vergessen hat...
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Katastrophy
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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 14:19

Jo, ich verstehe vollkommen, was du meinst :)
Haben uns auch beim ersten Grundstücksbesuch den Sockelputz der Umgebungshäuser angesehen (und da wir sehr ländlich bauen wollen, gehen wir nicht davon aus, dass die Leute dort jedes Jahr ihren Außenputz neu streichen - sieht jedenfalls gar nicht danach aus^^).
Die sahen wirklich alle nicht so aus als ob da jemals was an irgendwie gearteten Wassermengen rumgedümpelt sein könnte.
Aber man weiß ja nicht wie das mit unserer Umwelt in den nächsten Jahrzehnten weitergeht.

Das war auch nicht der Hauptgrund weshalb wir uns gegen den Keller entschieden haben. Uns hat ganz ehrlich auch der Preis wahnsinnig abgeschreckt. Wir hätten nicht gedacht, dass ein Keller so a*schteuer ist. Deshalb war unser Plan per se, die ohnehin geplante Doppelgarage 2 Meter tiefer zu bauen und dadurch Staufläche zu realisieren, ferner ein eh geplantes Gartenhäuschen für den Rasenmäher und Co.
Wenn nun aber tatsächlich wegen der Hanglage ein Keller gar nicht so viel teurer wäre als eine Bodenplatte (klar, je nachdem ob der Boden sehr gesteinslastig ist oder nicht), dann wäre er wohl doch wieder interessanter...
Ich weiß es wirklich nicht, dafür müssten wir ein Bodengutachten machen. Werde später zuhause mal die Bauamtsleiterin anrufen und hoffen, dass sie dieses Mal weniger Stress hat. Dann bin ich vielleicht ein klein wenig schlauer.

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von bobokoko » Do 18. Okt 2018, 14:38

ich würde euch definitiv eine bauvoranfrage empfehlen. hätten wir auch so gemacht, da das grundstück vom schwiegervater außerorts liegt und es keinen bebauungsplan hierfür gibt. es kam zwar anders, weil wir ein anderes grundstück gefunden haben, aber prinzipiell würde ich das so angehen.
dann noch die klausel grundstück in den werkvertrag aufnehmen lassen und ihr habt shcon mal etwas sicherheit gewonnen

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 14:50

Könnte man das theoretisch auch so machen, dass man das Grundstück als Klausel in den Werkvertrag nimmt, FH geht mit dem Architekten damit quasi in Vorleistung (weil ja eigtl die Architektenleistungen erst stattfinden wenn die Vorbehalte ausgeräumt sind) und je nach Bauvorantrag erreiche ich dann einen der beiden Zustände:
1. Erfolgreich - dann kümmer ich mich um die Finanzierung, kaufe das Grundstück und alles ist tutti
2. Nicht erfolgreich - dann zahle ich die Architektenleistung und suche weiter

Bei zweitem Zustand: würde das dann automatisch bedeuten, dass der Werkvertrag hinfällig ist, weil ein Vorbehalt den Vertrag vom Beginn an unwirksam macht? Das wäre ja aber recht dumm für FH, weil dann ja auch die Klausel zur Kundenzahlung der Architektenleistung rückwirkend unwirksam wäre. Hmm...
Dann wäre es wohl sinnvoller, die Klausel als Rücktrittsrecht einzubauen. Das lässt den Vertrag ja nicht unwirksam werden. Da müsste ich dann ggf. mal mit meinem Vater sprechen, wie das am sinnvollsten für beide Seiten (FH und uns) wäre, ohne dass einer Stress bekommt.

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von BigNose82 » Do 18. Okt 2018, 14:59

Diese beiden Konstellationen sind Gang und Gäbe.
Fast jeder WV hat als Vorbehalte die Grundstücksfindung und Finanzierung drin.
Sofern eine vorzeitige Eintaktung gewünscht ist, müssen (natürlich) alle zusätzlich entstandenen Kosten bei Ziehung der Vorbehaltskarte bezahlt werden.
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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von Katastrophy » Do 18. Okt 2018, 15:07

Ah super, dann wird auch sowas mit vorgezogener Architektenleistung häufiger gemacht?
Puh, das sind auf jeden Fall mal gute News :)
Dann muss ich zumindest nicht ewig lange Überzeugungsarbeit leisten und zwischen Berater und FH Runden drehen lassen.

Wird es auch gemacht, dass Architektenleistungen vorerbracht werden, dann der Bauvorantrag negativ ist und man trotzdem im WV bleiben möchte, um ein anderes Grundstück zu suchen (oder man hat schon ein anderes im Sinn)?
Dann müsste ja zumindest ein Teil der Architektenleistungen bezahlt werden, da dann ja die Architektenleistungen für zwei Grundstücke erbracht werden. Aber beim 2. Grundstück müsste der Architekt ja "nur" die Anpassungen ans Gefälle machen, da die Grundform des Hauses ja schon entschieden ist. Das müsste ja günstiger sein als vom WV zurückzutreten? Oder ist mein "nur" hier trotzdem so teuer wie ein vollständig neuer Gang zum Architekten weil sich jedes Gelände dann doch so stark unterscheidet, dass alles neu berechnet werden muss?

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Re: Grundstück, Finanzierung und Werkvertrag

Beitrag von BigNose82 » Do 18. Okt 2018, 15:15

Bevor sie den Kunden ziehen lassen, wird das sicherlich kein Problem sein. Wie es dann mit den entstandenen Kosten aussieht und was davon wiederverwertet werden kann, muss dann sicherlich individuell bewertet werden.

Aber diese Fragen sind prädestiniert um dem Kundenservice oder Berater gestellt zu werden ;-)
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